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Der Leistungsaustausch – Besitzübergang mit Zahlung

Mit einer Immobilie kann man regelmäßig genau wie mit einem wertentsprechenden Geldbetrag wirtschaften: Die erste bringt Mieteinnahmen oder erspart bei Eigennutzung die Zahlung für eine Mietwohnung, der andere bringt Zinsen oder kann zur Schuldentilgung verwandt werden.

Deshalb schlagen wir Notare regelmäßig vor, dass der Käufer ab demjenigen Zeitpunkt die Immobilie nutzen darf (Schlüsselübergabe), ab dem auch der Verkäufer sein Geld bekommen hat. Juristisch spricht man vom Besitzübergang, weil Besitz die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit bedeutet.

Gelegentlich wird insoweit auch vom wirtschaftlichen Eigentum gesprochen, weil mit Besitzübergang und Zahlung der wirtschaftlich wichtige Leistungsaustausch erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt soll der Käufer umgekehrt auch für die mit der Immobilie verbunden Kosten (Verbrauchskosten, Grundsteuer, Versicherungsprämien etc.) aufkommen und die Gefahr tragen, dass etwas kaputt geht.

Steht das Objekt leer, so dass der Verkäufer ohnehin keine Miete mehr erzielt oder spart, kommt auch eine vorzeitige Übergabe, z.B. zu Renovierungszwecken, in Betracht. Dies ist aber für beide nicht frei von Risiken. Die Einzelheiten sollten im Vertrag vernünftig geregelt werden.

Bewohnt der Verkäufer das Objekt noch selbst, das der Käufer aber zur Eigennutzung erwerben will, kann dem Käufer die Zahlung regelmäßig nur abverlangt werden, wenn der Verkäufer vorher räumt und der Käufer sich davon überzeugen konnte.



 

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